Người nước ngoài sẽ được mua cả biệt thự và nhà ở tại Việt Nam

Đây là nội dung được ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng đưa ra tại Hội nghị tổng kết thi hành Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS và Nghị quyết số 19/2008/QH12 của Quốc hội về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam diễn ra sáng nay (23/5) tại Hà Nội.
Ông Hà cho biết, Bộ đề xuất xây dựng Luật nhà ở sửa đổi trong đó có nội dung mở rộng quyền được mua nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân người nước ngoài từ chỉ được mua căn hộ sang được mua cả biệt thự và nhà ở riêng lẻ.

 Luật nhà ở và Luật kinh doanh BĐS cho thấy vẫn còn nhiều quy định chưa đi vào cuộc sống

Luật nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS không còn phù hợp

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, từ khi có Luật nhà ở năm 2005 đến nay, lĩnh vực nhà ở đã có những bước phát triển đáng kể, Nhà nước đã tạo ra hành lang pháp lý tương đối đồng bộ và hoàn chỉnh để các tổ chức, đơn vị và cá nhân có điều kiện thuận lợi tham gia phát triển nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng cao của người dân.

So với năm 1999, diện tích nhà ở của nước ta hiện nay đã tăng hơn gấp 2 lần (từ hơn 709 triệu m2 lên khoảng 1,6 tỷ m2), diện tích nhà ở bình quân đầu người cũng tăng gấp đôi (từ 9,68m2 lên 19m2). Hiện nay, nhà nước có khoảng hơn 3.700 dự án nhà ở, khu đô thị mới đã và đang được triển khai đầu tư xây dựng với hơn 90.100ha.

Theo Bộ trưởng, thực tế triển khai thi hành Luật nhà ở và Luật kinh doanh BĐS cho thấy vẫn còn nhiều quy định chưa đi vào cuộc sống, chưa khuyến khích các chủ thể tham gia phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, dẫn đến chưa tạo điều kiện để tăng nguồn cung cho thị trường, làm cho quan hệ cùng - cầu về nhà ở vẫn còn mất cân đối và nhiều bất cập.

Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng... nguồn cung về nhà ở, đặc biệt là nhà ở có giá thấp và trung bình còn thiếu, chưa đáp ứng được yêu cầu của người dân. Giá cả trên thị trường nhìn chung vẫn ở mức quá cao so với mức thu nhập bình quân của đại đa số các tầng lớp dân cư. Hệ thống pháp luật về nhà ở và kinh doanh BĐS còn chưa đồng bộ với pháp luật về đất đai, đầu tư, quy hoạch và tài chính. Các quy định về việc tạo quỹ đất cho phát triển các dự án BĐS vẫn còn mang nặng tính xin - cho, trong khi pháp luật không có quy định yêu cầu các địa phương phải lập kế hoạch phát triển nhà ở và BĐS nên tình trạng dự án BĐS phát triển tràn lan, theo phong trào xảy ra khá phổ biến.

Mặc dù số lượng hàng tồn kho nhiều nhưng giá BĐS nhìn chung vẫn đứng ở mức cao, vượt quá khả năng tài chính của người có nhu cầu thực sự về nhà ở nên đã ảnh hưởng không tốt đến việc tạo lập chỗ ở cho người dân, đặc biệt là những ngời có thu nhập trung bình và thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

Nhiều đề xuất sửa đổi

Trước tình trạng trên, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi Luật nhà ở hiện hành với các nội dung chính như: Về vấn đề sở hữu nhà ở: Để không chồng chéo với Luật Đất đai, Luật Nhà ở sửa đổi dự kiến sẽ bỏ các quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thay vào đó sẽ bổ sung các quy định có liên quan đến việc công nhận quyền sở hữu nhà ở, quy định về quyền sở hữu nhà ở, quy định về quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ, quyền sở hữu nhà chung cư...

Về phát triển nhà ở xã hội:  Dự kiến bỏ quy định về tiêu chuẩn thiết kế nhà xã hội, đồng thời bổ sung thêm các quy định như: Hình thức xây dựng nhà ở xã hội để bán, đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

Bộ Xây dựng dự kiến tách nội dung quản lý nhà chung cư thành một chương riêng để quy định các vấn đề liên quan đến quản lý sử dụng nhà chung cư; bổ sung thêm 2 mục vào chương quản lý nhà ở chung, đó là quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và quản lý sử dụng nhà biệt thự để có cơ sở pháp lý thống nhất cho việc quản lý các loại nhà ở này.

Ngoài các quy định hiện hành, Bộ Xây dựng dự kiến bổ sung thêm một số hình thức giao dịch về nhà ở như: Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, góp vốn bằng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Bộ cũng đề xuất bổ sung quy định cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân người nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở để xây dựng nhà ở như cá nhân trong nước. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì quy định mở rộng đối tượng, điều kiện được sở hữu nhà ở, mở rộng loại nhà được sở hữu, mở rộng quyền được mua nhà ở từ chỉ được mua căn hộ sang được mua cả biệt thự và nhà ở riêng lẻ.

Đối với Luật Kinh doanh BĐS, để khắc phục các tồn tại, vướng mắc trong hoạt động kinh doanh BĐS, Bộ Xây dựng dự kiến sửa đổi theo hướng cho phép các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thuê để cho thuê lại BĐS, cho phép các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà không có chức năng kinh doanh BĐS được mua và sở hữu diện tích văn phòng làm việc của doanh nghiệp mình.

Bộ Xây dựng dự kiến bổ sung thêm các quy định như: Cá nhân môi giới, định giá BĐS phải đăng ký hành nghề và có thẻ hành nghề có thời hạn, thẻ hành nghề được phân hạng, thi sát hạch trước khi cấp...

Theo ông Nguyễn Quốc Tuấn - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, thực tế và một số nghiên cứu gần đây trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS đã chỉ ra những bất cập, vướng mắc khi triển khai áp dụng các quy định của Luật kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành luật.

Cụ thể: Luật kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành còn có nội dung chưa thống nhất, bất cập với quy định tại Luật đầu tư, Luật nhà ở... nên trong quá trình triển khai thực hiện các thủ tục về thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS và thời điểm huy động vốn đã nẩy sinh vướng mắc, bất cập; quy định về việc xác nhận vốn pháp định giữa pháp luật doanh nghiệp và kinh doanh BĐS đã có sự chồng chéo, làm cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS khó thực hiện.

Quy định về quản lý các giao dịch BĐS qua sàn theo hướng hậu kiểm dẫn đến cơ quan quản lý nhà nước rất khó kiểm soát tình hình giao dịch và người mua nhà gặp rủi ro khi các sàn giao dịch BĐS lợi dụng kẽ hở của pháp luật để huy động vốn, mua bán chuyển nhượng BĐS không đúng quy định. Quy định các doanh nghiệp kinh doanh BĐS khi bán cho thuê BĐS bắt buộc phải giao dịch qua sàn, tổ chức cá nhân không kinh doanh thì không bắt buộc giao dịch qua sàn dẫn đến việc đánh giá chung về tình hình giao dịch BĐS qua sàn còn bất cập, thiếu chính xác.

Ông Tuấn đề nghị, sửa đổi quy định về vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh BĐS cho sát thực tế và bổ sung quy định cụ thể điều kiện, thủ tục, thẩm quyền trong việc quản lý, thẩm định hồ sơ thành lập các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS; sửa đổi quy định về thời điểm góp vốn để tránh chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật; bổ sung quy định cụ thể về điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS theo hướng nâng cao yêu cầu về nhân sự, chuyên môn, quy định cụ thể điều kiện về cơ sở vật chất tối thiểu cho sàn giao dịch BĐS và quy định thống nhất  về mức phí môi giới BĐS.

Đồng tình với kiến nghị trên, Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị (HUD) đề nghị sàn giao dịch BĐS phải công khai thông tin bằng cách đăng tối thiểu 3 số liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương.

Ở khía cạnh khác, đại diện Sở Xây dựng Thừa Thiên Huế kiến nghị, cần xây dựng chính sách phát triển quỹ đất và quỹ nhà ở chung cư cao tầng với tiện nghi trung bình để bán cho cán bộ, công chức với phương thức trả góp hoặc cho thuê có sự hỗ trợ của nhà nước cho phù hợp với thực tế ở địa phương.

Doanh nghiệp được chậm nộp tiền sử dụng đất

Về phía DN, đại diện HUD cho rằng, tại khoản 1, Điều 28 của Luật Kinh doanh BĐS quy định “Nhà công trình xây dựng cho thuê phải là nhà, công trình xây dựng đã có sẵn” nên trường hợp chủ đầu tư muốn huy động vốn và khách hàng có nhu cầu đầu tư và sử dụng công trình, văn phòng trong tương lai rất khó khăn khi áp dụng Luật. Do đó, Tổng công ty đề xuất bổ sung vào Luật nội dung: Chủ đầu tư và khách hàng có nhu cầu đầu tư và sử dụng công trình, văn phòng trong tương lai được hợp tác góp vốn đầu tư, thuê BĐS hình thành trong tương lai theo hình thúc ứng tiền trả trước, trả chậm, trả dần, như vậy sẽ có sự chủ động và linh hoạt trong kinh doanh giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Tổng công ty Vinaconex đề xuất cần bổ sung một số cơ chế hỗ trợ ưu đãi cho chủ đầu tư thực hiện dự án như: Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội được duyệt; được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp; được hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội.

Đại diện Vinaconex cũng thừa nhận, việc thẩm định giá xác định tiền sử dụng đất chưa có một chuẩn mực chung dẫn đến khi lập dự án chủ đầu tư không chủ động xác định được giá đất. Do đó, DN kiến nghị, việc tính toán tiền sử dụng đất nên áp dụng theo bảng giá đất cho các tuyến đường, quận huyện mà UBND TP đã ban hành, nhân thêm 1 hệ số thị trường được điều chỉnh trên cơ sở thông báo hàng quý của cơ quan có thẩm quyền. Bên cạnh đó, DN cũng kiến nghị Chính phủ cho phép được chậm nộp tiền sử dụng đất, tạo điều kiện cho doanh nghiệp có vốn để đầu tư xây dựng, giảm nguồn vốn vay ngân hàng.

Trước những đề xuất trên, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng tiếp nhận ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước của Trung ương và địa phương, các tổ chức chính trị - xã hội và hứa sẽ tiếp thu ý kiến cho dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản dự kiến trình Quốc hội trong thời gian tới.

 Theo dddn

Xem thêm các bài viết cùng chủ đề với bài viết (phía trên):

Người nước ngoài sẽ được mua cả biệt thự và nhà ở tại Việt Nam